Единственное жилье при банкротстве и можно ли его сохранить

В законе нет точного определения единственного жилья, тем не менее системный анализ нормативно-правовых актов позволяет определить в качестве единственного жилья жилое помещение, пригодное для жизни должника и членов его семьи.

По общему правилу, единственное жилье должника не подлежит реализации в процедуре банкротства, на него распространяется исполнительский иммунитет. 
Кроме того, иммунитет распространяется и на земельный участок, на котором расположен дом, являющийся единственным жильем должника. 

Важным исключением из этого правила является ипотечное (залоговое) жилье, на такую недвижимость может быть обращено взыскание даже если она является единственным жильем должника. 

Кроме того, стоит уточнить, что, если в собственности должника или совместной собственности супругов имеется несколько объектов недвижимости, сохранить при банкротстве возможно лишь одно из них.

Можно ли лишиться единственного жилья, если оно не залоговое? На практике это очень маловероятно, но теоретически все же возможно.

В 2021 году Конституционный суд вынес Постановление, согласно которому отказать должнику в исполнительском иммунитете возможно, но только в том случае, если стоимость имущества значительно превышает задолженность, а его размер установленные нормы площади, а так же если при приобретении данного жилья может быть усмотрена недобросовестность, например оно приобретено уже после образования долгов и даже обращения кредитора в суд и к приставам.

Но даже в этом случае должник не останется без единственного жилья полностью, ему должно быть предоставлено новое жилье, площадью не менее чем нормы по предоставлению жилья в соц. найм и желательно в том же регионе.

Законом четко ограничено право должника на исполнительский иммунитет, он не распространяется на жилье, являющиеся предметом ипотеки. 
Это значит, что сохранить жилье, приобретенное в ипотеку, если она все еще не закрыта, и недвижимость находится в залоге у кредитора, при банкротстве или обращения кредитора в суд не получится. 

В 2023 году в Государственную Думу был внесен законопроект, предусматривающий возможность сохранения ипотеки при банкротстве физического лица. Законопроект был принят в первом чтении и ожидает внесение правок для дальнейшего рассмотрения. 

Если данный закон все же будет принят, у должников появиться возможность банкротиться без риска для ипотеки. Законопроект предусматривает заключение отдельного мирового соглашения с залоговым кредитором и осуществление обязательств по ипотечному договору, для сохранения жилья, без влияния данного фактора на основную процедуру. 

Напомню, в данный момент заключение мирового соглашения возможно лишь со всеми включенными в реестр кредиторами.

Список имущества, которое будет сохранено как при банкротстве, так и в ходе исполнительного производства, можно найти в статье 446 Гражданского Кодекса РФ.

К нему относится: 

• единственное жилье, если оно не в ипотеке; 
• земельный участок, на котором расположено единственное жилье;
• предметы домашней обстановки и личные вещи, помимо предметов роскоши и драгоценностей;
• имущество для профессиональной деятельности стоимостью до 10 тысяч рублей; 
• скот и постройки для него, семена, домашние животные, если они не используются для предпринимательской деятельности;
• продукты и денежные средства в размере прожиточного минимума;
• топливо для отопления и приготовления пищи;
• транспортное средство, если оно необходимо должнику-инвалиду;
• призы и государственные награды.

Многих должников волнует, могут ли продать их жилье и переселить в квартиру поменьше или даже в комнату в коммуналке.
Теоретически такое возможно, но большинству должников нечего опасаться. 

Для принятия решения о продажи роскошного жилья и переселения должника в иное помещение должно быть учтено несколько факторов. 

1. Насколько реализация имущества должника целесообразна, и покроет ли она значительную часть требований кредиторов, с учетом приобретения нового жилья. 
2. Превышена ли площадь жилого помещения с учетом нормы на всех членов семьи должника. 

Если решение о смене жилья все же будет принято, должнику должны будут приобрести новое жилье, предпочтительно в том же регионе, а также соответствующее нормам по площади с учетом количества членов семьи должника.

Единственный случай, при котором должник может оказаться без единственного жилья – ипотека. 
К сожалению, на данный момент законом не предусмотрена возможность сохранения единственного жилья, если оно находится в ипотеке (залоге).

Для большинства должников риски потери единственного жилья практически отсутствуют, даже с учетом упомянутого выше Постановления Конституционного суда. 

Тем не менее, следующие факторы минимизируют риск изъятия единственного жилья и переселения должника и членов его семьи в другую недвижимость: 

• рыночная стоимость жилья меньше или немногим превышает размер долга, особенно при учете покупки альтернативного жилья; 
• имущество приобретено задолго до образования долга; 
• должнику принадлежит лишь доля в имуществе, особенно если остальные доли принадлежат несовершеннолетним;
• изменение места жительства должника и его семьи значительно скажется на уровне и условиях жизни, негативно повлияет на инфраструктуру, потребует смены школы и работы.